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深圳:房产买卖纠纷裁决过户 涉案房产已被抵押

时间:2019-02-27 20:46:48

  房屋买卖纠纷裁决过户,但涉案房屋此前已被抵押,买方申请强制该如何处置?深圳法院受理的一宗案件当中,一起房产买卖纠纷仲裁裁决卖方要配合过户,但该房产不仅被查封及轮候查封多次,且已被抵押给银行,深圳法院多方协调,但强制过户仍存在客观障碍,不符合强制执行房产过户的条件,依法裁定驳回申请执行人的执行申请。

  房产买卖纠纷裁决过户涉案房产已被抵押

  据了解,申请人也即买方肖某因与被申请人、卖方李某发生房屋买卖合同纠纷,于2016年2月向深圳仲裁委员会申请仲裁,请求裁决卖方李某继续履行双方签订的《房地产买卖合同》,并办理涉案房产的赎楼手续,解除房产抵押,配合申请执行人办理房产过户手续。

  2016年6月,深圳仲裁委员作出裁决书,裁决被执行人应于该裁决书生效之日起15日内办理相应手续,有效解除其所有的福田区香梅路与红荔路交会处一处房产的抵押和查封,在申请执行人向被执行人付清购房款430万元之日起3日内,共同办理将上述房产转移登记到申请执行人名下的手续。

  不过,由于被执行人李某没有履行生效法律文书确定的义务,肖某于2016年8月16日向深圳市中级人民法院(简称:深圳中院)申请强制执行。深圳中院立案后对涉案标的物房产进行了调查,查明涉案标的物房产已被南山区人民法院案件首位查封,被罗湖区人民法院、福田区人民法院等案件先后轮候查封,且该房产已设定抵押,抵押权人为中国建设银行股份有限公司深圳市分行。

  多方协调强制过户仍存客观障碍申请执行被驳回

  2016年9月22日,深圳法院传唤申请执行人、被执行人及抵押权人到法院接受调查,并向申请执行人释明因标的物房产被另案查封且存在抵押无法强制过户的情况,抵押权人表示如被执行人清偿抵押债权,愿意尽快配合解除执行标的物房产的抵押登记,双方当事人在调查中达成和解,被执行人将在两个月内偿还所有债务,配合过户登记。

  2017年1月23日,申请执行人表示将再次与被执行人协商,甚至由其出资一部分资金,帮助被执行人偿还债务,争取尽快解除查封和抵押,同年2月21日,申请执行人向执行法院报告称,由于被执行人多方债务经多次协商未能达成执行和解,强制过户仍存在客观障碍,请求法院依法驳回其执行申请,以便其重新提起仲裁或诉讼,请求返还其已支付的房产部分价款。

  2017年2月,深圳中院作出执行裁定书,认为裁决书裁决内容无法强制执行,义务主体不明确,因此不符合强制执行房产过户的条件,依照相关法律,裁定驳回申请执行人的执行申请。

  法官释法

  执行法官:强制执行不能损害其他债权人合法权益

  深圳中院法官杜佳鑫认为,本案的焦点有二,其一是仲裁裁决的效力能否对抗其他法院的查封,执行法院能否根据申请执行人的申请直接裁定强制过户,其二是仲裁裁决的效力能否约束仲裁当事人之外的抵押权人,执行法院能否根据申请执行人的申请直接裁定强制过户。

  杜佳鑫认为,行为执行强制实施的前提必须是被执行人能够完成或者配合完成执行依据指定的行为,而不存在客观不能的障碍,如果裁判指定行为内容牵连到第三人,法理上该第三人并不受裁判既判力的约束,法院无法对该第三人强制执行,尤其是在第三人对被执行人要求其作出的行为享有同时履行抗辩权的情况下,强制执行将损害其合法权利,超越执行程序边界。

  杜佳鑫表示,本案执行依据仲裁裁决书是针对申请执行人和被执行人之间的房屋买卖合同关系作出的裁决,抵押权人既然不是仲裁程序的当事人,裁决内容中抵押权人当然也没有配合履行的义务,因此,仲裁裁决书对抵押权人并没有约束力,执行法院无法对其强制执行,为房产过户行为排除客观障碍,并且即便标的物房产解除了抵押登记,仍然存在被另案查封的法律障碍。

  杜佳鑫表示,当然无论如何,买卖合同的效力仍然存在,本案申请执行人作为买受人可以根据买卖合同要求被执行人承担无法交付房产的责任,但申请执行人也不得未经查封法院的允许实际占有房产,该案中法院协调各方当事人并促成申请执行人与被执行人达成执行和解,争取为强制执行创造条件,但是在协调、和解均无法实现有效解除标的物房产的查封和抵押登记的情况下,标的物房产的过户仍存在客观障碍无法强制执行,执行法院应依法驳回申请执行人的执行申请,这也为申请执行人依据买卖合同诉请返还已支付的房屋价款和违约金排除了“一事不再理”的法律障碍。